Ст 77 фз об ипотеке залоге недвижимости

Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 3 апреля 2020 года), Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ

(с изменениями на 3 апреля 2020 года)

ПринятГосударственной Думой24 июня 1997 годаОдобренСоветом Федерации9 июля 1998 года

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62_1 настоящего Федерального закона.

2.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/901712928

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее — предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

3.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1.

Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3.

Гостиницы, дома отдыха, садовые дома и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

4.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

6. Исключен.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

3.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

4.

 Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Источник: https://geostart.ru/doc/read/47/15?q=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F+69.1.+%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0+%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9%2C+%D1%81%D0%BE%D0%BE%D1%80%D1%83%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9+%D0%B8+%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D1%85+...

Федеральный закон 102 об ипотеке и другие нормативные документы

За последние годы именно ипотека стала одним из самых популярных кредитных продуктов. Для регулирования этого сегмента услуг финансовых организаций еще в 1998 году был принят «Закон об ипотеке» 102-ФЗ. С тех пор многое изменилось и в этот закон неоднократно вносились всевозможные изменения. Самое последнее (по состоянию на апрель 2018 года), датируется декабрем 2017 года.

1. Какими законами регламентированы ипотечные кредиты
2. Что говорит федеральный закон 102 об ипотеке?
   1. Основные положения
   2. Заключение договора
   3. Закладная
   4. Государственная регистрация ипотечного кредита
   5. Обеспечение сохранности имущества
   6. Переход прав на имущество
   7. Последующая ипотека
   8. Уступка прав
   9. Обращение взыскания на имущество
   10. Реализация заложенного имущества
   11. Особенности ипотеки земельных участков
   12. Особенности ипотеки предприятия
   13. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
   14. Заключительные положения закона
3. Изменения в законе об ипотеке 2017-2018 года
4. Новый закон об ипотеке

Какими законами регламентированы ипотечные кредиты

Но федеральный закон 102-ФЗ – далеко не единственный, который нужно учитывать при ипотечном кредитовании. Да, в нем собраны самые основные моменты и все, что нужно для понимания сути вопроса, но существуют еще и другие нормативные акты, которые также нужно учитывать:

Несмотря на то что для полного понимания сути ипотеки и всех связанных с ней особенностей нужно изучить все представленные выше документы, все же главное, что нужно знать – это закон №102-ФЗ.

Первая глава «Закона об ипотеке» разделяется на семь статей. В первой можно узнать о том, на каких основаниях возникает ипотека и как она регулируется.

Кроме того, предоставить свою недвижимость в качестве залога может как непосредственно должник, так и любое другое лицо, если на это есть соответствующая договоренность.

Вторая статья рассказывает о возникающих обязательствах. Какие-то важные особенности тут не указываются, все достаточно очевидно. В следующей, третьей главе закон повествует об обеспеченных ипотекой требованиях: о том, что после передачи в залог имущества, заемщик должен получить за это оговоренную сумму. Она должна или соответствовать стоимости имущества или быть ниже его.

В четвертой статье рассказано о том, что если банк будет обязан нести расходы на содержание заложенного имущества вместо его владельца, то понесенные расходы могут быть компенсированы за счет имущества.

В обычном случае, к уже существующему долгу добавляется дополнительная сумма.

В пятой статье перечисляется имущество, которое может выступать в качестве залога:

1. Земля.
2. Квартиры.
3. Дома (включая сюда садовые домики).
4. Транспорт (наземный, водный или воздушный).

Шестая статья посвящена самому праву передавать имущество в залог. Указываются ограничения и особенности данной операции.

И, наконец, в седьмой главе рассказывается о том, как именно должна производится передача объекта в залог, если у него есть несколько собственников. В такой ситуации обязательным является согласие абсолютно всех собственников.

Однако если объект находится в общей долевой собственности и часть его действительно можно выделить и четко определить, тогда согласия всех собственников не требуется.

Банки крайне неохотно принимают в залог только долю в недвижимости, так как ее крайне сложно потом продать, так как нужно учитывать преимущественное право других собственников объекта.

Однако такое имущество может с успехом приниматься в качестве дополнительного обеспечения. В данном случае огромное значение имеют условия договора и финансовое положение заемщика. Для некоторых лиц банки делают значительные послабления и уступки.

Им главное четко видеть, что человек способен расплатиться с кредитом.

Заключение договора

Вторая глава целиком посвящена особенностям заключения ипотечных договоров. Тут перечисляются базовые элементы документа и правила, которым нужно следовать. Отдельно оговорены приложения и особенности их присоединения к договору.

Описывается требование регистрации документа и реализация прав/обязанностей, перечисленных в соглашении между сторонами.

Закладная

Третья глава описывает особенности составления закладной. В большинстве случаев, это часть ипотечного договора, но закон выделяет такое понятие отдельно. Статьи данной главы во многом копируют информацию из предыдущего раздела.

Государственная регистрация ипотечного кредита

Четвертая глава закона 102-ФЗ рассказывает о том, как именно должна происходить государственная регистрация ипотеки. Тут можно получить информацию о том, как именно следует выполнять саму процедуру, как можно изменять или удалять данные и сколько это будет стоить (госпошлина). Следует отметить, что статьи 21, 27 и 28 этой главы уже утратили силу и ссылаться на них нельзя.

Обеспечение сохранности имущества

В пятой главе можно узнать:

• Как владелец может пользоваться залоговым имуществом. Нужно учитывать, что любые присутствующие в договоре ограничения, которые касаются пользования имуществом, автоматически считаются ничтожными. Более того, владелец вправе использовать заложенный объект для получения дохода (например, сдавать квартиру в аренду).
• Как и за чей счет производится ремонт и содержание объекта. Если в договоре ипотеки не сказано обратного, то все подобные расходы несет залогодатель. Более того, пренебрежение своими обязанностями может стать причиной возникновения у банка права требовать преждевременного погашения долга.
• Об особенностях и обязательствах страхования заложенного имущества. Клиент банка обязан за свой счет застраховать недвижимость на стоимость не меньше текущей задолженности. В некоторых случаях банк дополнительно требует еще и страхования жизни, однако это уже не обязательное требование. Если заемщик не выполняет свои обязательства, банк скорее всего потребует преждевременного погашения.
• Какие меры допускается применять для защиты такой собственности от действий третьих лиц, стихийных бедствий или других подобных проблем.
• О том, что залогодержатель имеет полное право проверять ипотечный объект.
• Какие есть права у банка для обеспечения своих интересов
• О возможных последствиях при утрате или потере имущества.

Так называется шестая глава закона, в которой рассказывает о том, как именно может производиться переход прав на заложенное имущество. Тут же можно узнать о последствиях таких действий, а также о принудительном варианте перехода собственности, особенно актуальном в случае с последующей реализацией залога в счет погашения задолженности.

Последующая ипотека

Седьмая глава посвящена возможности оформления одного и того же объекта в качестве залогового имущества по нескольким кредитным договорам. Тут описываются особенности и очередность взыскания долга при возникновении такой ситуации, а также о том, какие варианты ипотеки могут быть признаны недействительными.

В последнем случае подразумевается вариант с оформлением в залог объекта, который уже в залоге в обход существующего запрета.

Уступка прав

Банк получает право и возможность уступать свои права на объект залога, при условии, что иное не сказано в заключенном с должником договоре. При этом само обязательство оплаты долга может как передаваться, так и не передаваться. Об этом стороны могут договариваться отдельно. Также можно передать права на закладную. Для этого достаточно на данном документе вписать нового владельца.

Обращение взыскания на имущество

Если должник не выполняет свои обязательства или нарушает достигнутые договоренности, банк имеет право подать на него в суд, отобрать залог и продать его, тем самым возместив все свои расходы и вернув сумму долга. Следует отметить, что в такой ситуации полученной суммы хватает далеко не всегда, и банк имеет право требовать от заемщика выплаты остатка долга.

Реализация заложенного имущества

Если банк решает реализовать имущество должника, он может это сделать как с согласия последнего, так и без него.

В первом случае стороны могут прийти к устраивающему их соглашению и продать залоговый объект так, как это удобно всем. Во втором случае единственным возможным вариантом остаются торги.

Банк устраивает аукцион, на котором указывается минимально возможная стоимость недвижимости. Если никто не изъявил желания приобрести имущество, то цена снижается.

Особенности ипотеки земельных участков

Землю можно передавать в залог, но только при условии, что для этого нет никаких ограничений.

Более того, можно передавать в залог права на аренду участка, однако только на срок действия арендного договора и при условии, что арендодатель с этим согласен.

В противном случае земля не сможет использоваться для получения ипотечного кредита. Следует отметить, что при оформлении в залог частного дома, участок под ним передается в залог в обязательном порядке.

Особенности ипотеки предприятия

Если в залог передается здание (офис, промышленный комплекс, цех, склад или другие подобные объекты), принадлежащие юридическому лицу, земля под ними также должна быть передана в залог.

Исключением являются ситуации, при которых юридическое лицо не оформило участок в собственность и пользуется им на праве аренды.

В последнем случае в залог передается право аренды и при необходимости, новый владелец обязан получить эти же права на землю, как и предыдущий.

Например, если квартира является собственностью инвалида или несовершеннолетнего лица, то предварительно нужно получить разрешение органов опеки на передачу имущества в залог.

Допускается передача в залог части жилых помещений, если они выделены в натуре, но нельзя отдать в залог помещения, принадлежащие муниципалитету или государству (неприватизированные).

Заключительные положения закона

Закон №102-ФЗ действует с момента его принятия. Это же относится и ко всем вносимым в документ изменениям.

Следует учитывать, что все пункты закона действуют только относительно тех договоров, которые заключались уже после его принятия. Касается это и всех вносимых изменений.

То есть, если договор ипотеки заключался по правилам, которые были актуальны по состоянию на 2015 год, его не нужно переделывать, чтобы соответствовать всем возникающим нововведениям.

Изменения в законе об ипотеке 2017-2018 года

За 2017-2018 год в закон №102-ФЗ вносилось несколько изменений. Рассмотрим их основные особенности:

Изменения в рамках принятого закона №141-ФЗ от 01.07.2017 года коснулись регистрации ипотеки одновременно с оформлением договора купли-продажи, что облегчило вариант кредитования, при котором в залог предоставлялась та же недвижимость, которая будет передана в залог. Также появилась отдельная статья, связанная с программой реновации в Москве.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/zakon-ob-ipoteke/

Действующая редакция 102 Федерального Закона об ипотеке и залоге недвижимости 2020 года

Ипотека » Законы и суд » 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости

Для того чтобы ознакомиться с последними изменениями в ипотечном кредитовании, следует внимательно изучить закон об ипотеке действующая редакция 2020 года которого несет в себе некоторые новшества.

Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа, также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.

Основной закон, по которому действует ипотечное кредитование

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Этот нормативный акт был принят в 1998 году. Закон состоит из 14-ти глав и 79-ти статей, которые в правовом аспекте регулируют правила по операциям приобретения недвижимости под залог в России.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

• Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
• В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
• Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
• 7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
• Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
• Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
• Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Рекомендуем видео к просмотру:

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

Последняя редакция ФЗ «Об ипотеке».

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.

Главные постулаты закона про ипотеку

Федеральный закон 102 ФЗ дает четкое определение понятия «Ипотека»: это право кредитора получить от заемщика возмещение своих денежных средств, на сумму которых была оформлена ипотека.

Право на пользование залоговой недвижимостью, наряду с этим остается у залогодателя.

Схема ипотечной сделки под залог недвижимости.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах, в той части, где определяются суммы возмещения:

1. При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга, актуальную на момент обращения.
2. Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита, согласно кредитному договору.
3. Оплата штрафных санкций и неустоек, возникших в результате несоблюдения условий договора.
4. Компенсация расходов на судебные тяжбы.
5. Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.

Схема взыскания долгов по ипотеке.

Раздел закона о залоговом имуществе

Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.

Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:

• Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
• Земельные участки.
• Производственную недвижимость.
• Дачные участки с постройками и без.
• Транспортные средства.
• Гаражи.
• Недвижимость на этапе строительства.
• Право аренды.
• Долевое участие в жилищном строительстве.

В первую очередь, этим разделом определяется право собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке ипотечного кредитования: для того чтобы недвижимость могла быть передана в качестве залога, у залогодателя должно быть зарегистрированное право на него.

Также в законе четко обозначены типы недвижимости, которые не могут стать залогом для ипотеки:

• Участки земли, которые изъяты из оборота для государственных целей – прокладки различных коммуникаций, строительство зданий или отведения их под заповедную зону.
• Имеющие статус культурного наследия или памятников архитектуры.
• По которым должна проводиться обязательная приватизация.
• В аварийном состоянии.

Также в этой главе постановления оговорены и другие нюансы:

1. При отнесении собственности к залогу необходимо разрешение обоих супругов.
2. Зарегистрированные и незарегистрированные улучшения залогового имущества также входят в его состав.
3. Если собственность относится к долевой, то при отнесении ее к залогу, их разрешение не потребуется, но при продаже залогового имущества дольщики будут иметь приоритетное право выкупа этой части.

Образец согласия одного из супругов на передачу имущества в залог банку.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Каждый банк РФ, который имеет такой продукт, как ипотечное кредитование, не может игнорировать законодательство и соблюдает все нормы по составлению базовых договоров ипотеки. Все необходимые требования прописаны во второй главе данного закона об ипотеке.

Ипотечный договор в обязательном порядке должен содержать в себе определение типа объекта недвижимости, участвующей в кредите. Характеристикой объекта служит его оценка (реальная и стоимостная), которая также непременно должна быть обозначена в договоре.

Другие части договора определяют права и обязанности участников сделки.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Кредитный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.

К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений.

Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

Образец закладной при оформлении ипотеки.Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

• Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
• Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.

При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

:

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:

• Жилая недвижимость – 5 дней.
• Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
• Остальные объекты – до 1 месяца.

Если заверить договор залога нотариально всю процедуру можно сократить до 5 дней, но не более.

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

На самом деле причин срыва операции много. Но решение приостановить сделку должно исходить от всех участников процесса.

Согласно статье 20 федерального закона № 122-ФЗ регистрационная палата может отказать во внесении данных в государственный реестр, но для этого необходима веская причина. Если же таковая имеется, то участники сделки должны быть должным образом уведомлены об этом.

Всю необходимую информацию Вы можете найти на сайте Росреестра.

Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

Приостановка процесса регистрации производится на срок до одного месяца для устранения всех недочетов и замечаний. После того, как все вопросы будут решены и внесены необходимые поправки, можно отправлять новый запрос на регистрацию договора.

Запись о регистрации залога

После завершения процедуры регистрации в Росреестре на всех документах (договоре, закладной на ипотеку, свидетельстве на право собственности) проставляется специальная отметка о прохождении регистрации.

После регистрации Росреестр ставит на каждом документе подобную отметку и печать.

В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

• Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
• Судебное решение по прекращению ипотеки.
• При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.

Образец записи Росреестра в Свидетельстве о собственности после выплаты ипотеки.

Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:

1. Установлена возможность оформления в качестве предмета ипотеки машино-мест.
2. Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости.
3. Отмена регламента регистрации, ее сроков, возможности приостановления и отмене. Эти вопросы с текущего года регламентирует другой федеральный закон — №218 от 2015г.
4. Утратили действия ряд пунктов закона. Так п. 1 статьи 22, третий пункт 25 статьи. Также свое значение потеряли целиком статьи 27 и 28. Последние касались регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита.
5. Последними изменениями было утверждено снижение базовых ставок по кредитам с государственной поддержкой – с 01 января 2020 года они составляют от 9 до 11,4%.
6. Также внесены правки относительно взыскания с должников – теперь сумма возмещения задолженности будет напрямую зависеть от процентной ставки Центробанка.
7. Рассматривается внесение моратория на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Но до сих пор данная правка не получила одобрения властей, которые пока разрешают заемщикам расплачиваться по своим обязательствам раньше срока без всяческих штрафных санкций.
8. Для должников последними изменениями смягчили штрафы и неустойки, которые ранее составляли 20% в год. Теперь же неустойку нужно будет оплачивать в зависимости от базовой ставки Центробанка.

Интересное видео:

Полный текст закона: прочитать или скачать

Если же кто-то из читателей решил более детально ознакомиться с федеральным законом №102-ФЗ, который регламентирует взаимоотношения сторон в ипотечном кредитовании, то скачать его можно, перейдя по ссылке.

Ипотека » Законы и суд » 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости

Источник: https://ob-ipoteke.info/zakoni-i-sud/102-fz-ob-ipoteke-i-zaloge-nedvizhimosti