Основные этапы проверки недвижимости перед покупкой

Подробная информация есть по ссылке юристы ЮКОС проверят квартиру перед покупкой

Документы, которые определяют правовой статус недвижимости

Правовой статус объекта представляет собой совокупность сведений о собственнике, основании возникновения права, а также об ограничениях и притязаниях третьих лиц. Эти данные регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Проверку объекта начинают с получения актуальной выписки из ЕГРН, поскольку именно этот документ отражает юридическую судьбу недвижимости на текущий момент. Ошибочно полагаться на устные заверения продавца или бумажные документы, оформленные ранее, так как реестровые записи могли измениться.

Выписка из ЕГРН и кадастровая информация

Выписка из ЕГРН содержит основные характеристики объекта: кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровую стоимость, сведения о правообладателе, дату регистрации права. Также в ней указываются записи об обременениях — ипотеке, залоге, аресте, аренде, сервитуте. С 1 января 2017 года кадастровый паспорт отдельно не выдается, вместо него используется выписка из ЕГРН. Заказать выписку можно через многофункциональный центр или в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Электронный документ заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью и обладает равной юридической силой с бумажным. Выписка не имеет официального срока действия, однако для сделки рекомендуется получать ее в день подписания договора или за несколько дней до него, так как в любой момент может быть зарегистрировано новое обременение. Сведения из кадастрового учета позволяют проверить координаты границ, если речь идет о земельном участке, или конфигурацию помещения, если объектом является квартира. Расхождения между данными кадастра и фактическим состоянием требуют выяснения причин. Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта, который не присваивается дважды. По номеру можно проверить объект в публичной кадастровой карте, где отображаются границы и площадь. При необходимости заказывается выписка о кадастровой стоимости, которая влияет на расчет налога на недвижимость.

Правоустанавливающие документы продавца

Правоустанавливающий документ подтверждает основание возникновения права собственности у продавца. В зависимости от того, как объект был приобретен, это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор участия в долевом строительстве. При анализе этих документов важно проверить, соблюдена ли письменная форма сделки, имеются ли подписи сторон, и содержит ли документ достаточное описание объекта. Если право зарегистрировано до 1998 года, в ЕГРН могла отсутствовать запись о регистрации, поэтому такой объект требует внесения сведений в реестр перед продажей. Особое внимание уделяется документам, выданным в порядке наследования. Свидетельство о праве на наследство выдается по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Если наследников несколько, имущество поступает в общую долевую собственность, и продажа возможна только с согласия всех участников. Решение суда о признании права собственности должно быть вступившим в законную силу. Полезно проверить, не было ли вынесено определение о прекращении производства по делу или об отмене решения.

Проверка обременений и прав третьих лиц

Обременение ограничивает действия собственника по распоряжению объектом. Не все обременения делают сделку невозможной, но каждое из них требует отдельной оценки. Записи об обременениях фиксируются в выписке из ЕГРН, однако сведения о некоторых лицах, сохраняющих право пользования, в ней не отражаются. Поэтому проверка ограничивается не только реестром, но и анализом всей доступной документации.

Ипотека, залог, арест и сервитут

Ипотека или залог возникает при покупке квартиры в кредит или при передаче недвижимости в обеспечение обязательств. Пока запись о залоге не погашена, продажа без согласия залогодержателя может быть признана недействительной. На практике объект с ипотекой можно приобрести, если банк даст разрешение на продажу, а полученные деньги пойдут на погашение долга. Арест на имущество накладывается судом или судебным приставом в рамках исполнительного производства. Наличие ареста однозначно указывает на невозможность регистрации перехода права до его снятия. Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или помещением (проход, проезд, прокладка коммуникаций). Он сохраняется при смене собственника, и это может оказаться существенным, если объект будут использовать иначе. Другим видом обременения является доверительное управление, которое назначается в случае банкротства собственника или по решению суда. Также встречается рента, при которой покупатель выплачивает продавцу периодические платежи в обмен на содержание и уход. В таком случае право собственности переходит с момента регистрации, но продавец сохраняет право проживания и пожизненного содержания.

Арендаторы и зарегистрированные жильцы

При покупке жилого помещения необходимо установить, кто зарегистрирован по данному адресу на дату сделки. Лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, сохраняют право бессрочного пользования даже после продажи. Это право не регистрируется в ЕГРН, поэтому оно не будет видно в выписке. В договор купли-продажи должен включаться перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если такой перечень не указан, возникают основания для признания сделки недействительной. Договор аренды нежилого помещения или коммерческой недвижимости, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Запись об аренде вносится в ЕГРН, что позволяет покупателю узнать о наличии арендатора. Арендатор продолжает пользоваться объектом до окончания срока договора, даже если собственник сменился. Для жилых помещений аренда сроком менее года обычно не регистрируется, но может быть подтверждена отдельным документом. Перед покупкой рекомендуется выяснить, не заключены ли такие договоры и не проживают ли в объекте третьи лица.

Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, в договоре купли-продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома подлежит указанию перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем.

Особую сложность представляют несовершеннолетние жильцы. Если ребенок имеет долю в праве собственности, его продажа допускается только с разрешения органа опеки и попечительства. Согласие дается при условии, что несовершеннолетний будет наделен равноценным жилым помещением. Без такого разрешения сделка будет оспоримой.

Анализ истории переходов права

История переходов права — это последовательность сделок, в результате которых менялся собственник объекта. Эти сведения содержатся в специальной выписке из ЕГРН — о переходе прав на объект недвижимости. Анализ истории позволяет выявить признаки возможного оспаривания сделки или мошеннических действий.

Цепочка предыдущих сделок

Для проверки запрашивается выписка, в которой перечислены предыдущие правообладатели и даты регистрации перехода права. Если объект был продан несколько раз за короткий период (например, дважды в течение года), это может указывать на перепродажу с целью изменения юридической чистоты. Цепочка сделок, в которой участвуют одни и те же лица, также вызывает вопросы. При наличии пропусков в регистрационных действиях (например, длительное время записи о собственнике отсутствуют) необходимо выяснить, на каком основании объект оказался во владении продавца. Стабильная история с редкими переходами считается более благоприятной. Однако большое количество продаж само по себе не является нарушением. Важно понять мотивы продавца: переезд, нужда в деньгах, раздел имущества, наследство. Объяснения, которые противоречат документам, могут служить поводом для отказа от сделки.

Признаки оспоримых сделок

Сделка может быть оспорена в нескольких случаях. Во-первых, если продавец не обладал дееспособностью в полном объеме на момент подписания договора. Это касается граждан, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Во-вторых, если сделка была совершена под влиянием обмана, насилия или угрозы. В-третьих, если отсутствовало согласие супруга на отчуждение имущества, находящегося в совместной собственности. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если оно не получено, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года. Признаком возможного оспаривания служит продажа объекта по цене, значительно заниженной относительно рыночной. Это может говорить о фиктивной сделке, совершенной для сокрытия имущества от кредиторов. Проверка наличия судебных дел о банкротстве в отношении продавца по официальным реестрам сведений о банкротстве помогает снизить риск. Также стоит проверить, не является ли продавец стороной по искам, связанным с данным объектом.

Техническое состояние и документация по объекту

Техническая документация описывает физические характеристики объекта: планировку, материалы стен, перекрытий, износ, этажность. Сопоставление этих данных с фактическим состоянием позволяет выявить незаконные изменения, которые могут повлиять на безопасность и возможность эксплуатации.

Сверка планировки с поэтажным планом

Поэтажный план и экспликация содержатся в техническом паспорте, который изготавливается бюро технической инвентаризации или кадастровым инженером. При визуальном осмотре объекта необходимо сравнить расположение стен, перегородок, дверных проемов, санузла с планом. Несовпадение указывает на выполненную перепланировку, которая не была должным образом оформлена. Даже незначительные изменения, такие как перенос раковины или демонтаж встроенного шкафа, в некоторых случаях требуют внесения изменений в кадастровый учет. В ходе сделки покупатель обычно не получает технический паспорт, однако он может заказать его на объект самостоятельно. Наличие незарегистрированной перепланировки не является безусловным препятствием для сделки, но создает обязательства по ее легализации или приведению объекта в прежнее состояние. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, существует риск признания объекта непригодным для проживания.

Узаконенные и неузаконенные перепланировки

Узаконивание перепланировки проводится в несколько этапов: разработка проекта, согласование с органом местного самоуправления, выполнение работ и подписание акта приемочной комиссии. После этого документы направляются в Росреестр для внесения изменений в характеристики объекта. Если перепланировка выполнена без согласования или с отклонением от проекта, она считается самовольной. Для нового собственника это означает необходимость либо обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии, либо выполнить демонтаж незаконных конструкций. Некоторые виды перепланировок запрещены категорически: объединение кухни с жилой комнатой при использовании газовой плиты, перенос санузла над жилыми помещениями соседей, увеличение площади за счет общего имущества дома. Перед покупкой стоит проконсультироваться со специалистом в области строительства, если планировка вызывает вопросы.

Порядок финальной проверки перед договором

Завершающий этап включает сбор документов, которые не отражаются в ЕГРН, но могут повлиять на финансовую нагрузку нового собственника. Сюда относятся справки о задолженности по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт, а также проверка полномочий продавца и наличия требуемых согласий.

Справки управляющей компании

Управляющая компания может предоставить справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Долги за содержание и текущий ремонт не переходят автоматически к новому собственнику, однако управляющая организация вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности. Чтобы избежать этого, следует получить справку о состоянии лицевого счета. Также проверяется задолженность по взносам на капитальный ремонт, которая формируется в фонд. В большинстве регионов взносы на капитальный ремонт числятся на жилом помещении, а не на собственнике, поэтому долг может быть предъявлен новому владельцу. Запрос в управляющую компанию или регионального оператора фонда капитального ремонта позволяет выяснить точную сумму. Справка о характеристиках общедомового имущества предназначена для подтверждения того, что в доме нет непогашенных обязательств по электроэнергии, отоплению и другим услугам. Состояние инженерных систем и коммуникаций влияет на расходы будущего собственника, однако управляющая компания обычно не проводит скрытых проверок. Поэтому перед подписанием договора полезно запросить акт осмотра общего имущества.

Контроль полномочий продавца и согласий

Продавец обязан документально подтвердить право на отчуждение объекта. Если он действует через представителя, доверенность должна быть нотариально удостоверенной, содержать указание на конкретный объект и полномочия на подписание договора, получение денежных средств и регистрацию перехода права. В доверенности также указывается срок действия; продажа по истекшей доверенности не допускается. Если продавец состоит в браке, при отчуждении недвижимости, приобретенной в период брака, требуется нотариальное согласие супруга. Для имущества, полученного в дар или по наследству, такое согласие не требуется. При продаже доли в праве общей собственности необходимо соблюсти преимущественное право покупки других участников долевой собственности: они должны быть письменно извещены о продаже, и только после отказа или отсутствия ответа в течение месяца возможна продажа третьему лицу. Покупатель может потребовать подтверждения направления извещения. В случае продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Такое разрешение выдается при условии сохранения или улучшения жилищных условий ребенка. Если в квартире зарегистрирован ребенок, но его доля отсутствует, согласие органа опеки также может потребоваться, если будет установлено, что права ребенка нарушаются. Проверка дееспособности продавца может проводиться путем запроса справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Хотя такие справки не являются обязательными, их отсутствие может быть компенсировано нотариальным удостоверением сделки. Нотариус разъясняет сторонам последствия сделки и проверяет соответствие волеизъявления. Заключительная проверка завершается сбором полного пакета документов, который далее передается на государственную регистрацию. Рекомендуется включать в договор условия о том, что продавец гарантирует отсутствие не указанных в договоре обременений и лиц, сохраняющих право пользования. Если в процессе проверки были выявлены сомнительные моменты, сделку целесообразно отложить до полного выяснения обстоятельств. Пропуск этапов проверки увеличивает риск признания сделки недействительной, а также финансовых потерь, связанных с судебными спорами и невозможностью оформить право собственности.

Видео