Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи при ипотеке

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

• не соответствующей закону
• притворной
• кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

• увеличение объема первоначального взноса;
• повышенный годовой процент;
• дополнительную комиссию.

Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи: последствия для продаца, риски для покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Когда участники сделки заключают договор купли-продажи квартиры, они обычно стараются оптимизировать расходы.

Одним из популярных способов сэкономить является намеренное занижение реальной цены жилья. Но эти действия могут повлечь негативные последствия.

Прежде чем пойти на такое соглашение, стоит узнать, какие существуют риски как для покупателя, так и для продавца.

Для чего занижают стоимость квартиры при продаже?

В снижении договорной цены недвижимости в первую очередь заинтересован продавец. После реализации объекта он должен заплатить налог с продажи в размере 13%. Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).

Кроме того, налогом не облагаются сделки с жильем, которое стоит не больше миллиона рублей. Поэтому продавцы нередко просят покупателей указать в договоре стоимость, не превышающую эту сумму

Взамен второй стороне обещают предоставить скидку. Правда, выгода обычно оказывается не такой большой, чтобы превысить возможные риски.Также к махинациям с ценой часто прибегают посредники, лица, которым предстоит раздел имущества, или, к примеру, покупатели объектов в новостройках, купившие их по ДДУ.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

При заключении договора, в котором указывается цена гораздо ниже фактической, особенно рискует покупатель. В случае согласия на сделку его могут поджидать неприятные сюрпризы:

• Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу. Размер ущерба в таких ситуациях иногда измеряется миллионами рублей.
• Вероятность упустить финансовую выгоду. Так, региональные власти нередко предоставляют гражданам субсидии и льготы на приобретение жилой недвижимости. При занижении цены велик риск не получить от государства никаких привилегий.

Конечно, покупатель в качестве подтверждения может предъявить расписку в получении реальной суммы денежных средств. Но это будет прямым доказательством того, что стороны, укрываясь от уплаты налогов, нарушили закон. Такие действия чреваты серьезными последствиями, от наложения крупного штрафа до уголовной ответственности.

Риски для продавца при занижении цены квартиры

Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:

1. На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
2. Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.

Гарантии того, что сделка пройдет успешно, без отрицательных последствий, никто не даст. Кроме того, рынок недвижимости – настоящее раздолье для мошенников, которые часто прибегают к подобным схемам

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями. Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке.

Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб. в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки.

После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб.

В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.

Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье. Во избежание проблем не стоит соглашаться на такие предложения, тем более если они исходят от незнакомых людей ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prednamerennoe-zanizhenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-vozmozhnye-riski-i-posledstviya

Почему не стоит занижать цену квартиры в договоре

Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. Сталкивались с таким?

Зачем это нужно продавцу

Продавая недвижимость, мы получаем доход. С подобного дохода нужно платить налоги. Но не всегда.

Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».

Минимальным сроком при этом считается:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/pochemu-ne-stoit-zanijat-cenu-kvartiry-v-dogovore-5e57dc81f4ddd41e4c378d74

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры	Предмет договора: квартира Цена: 999 000 рублей Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений	Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договореНе регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

• сделка нарушает закон;
• сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
• сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк	+
ВТБ	Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	+
Абсолют банк	—
АК Барс	—
Россельхозбанк	—
Уралсиб	—

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Программа недофинансирования по ипотеке Сбербанка

Покупка недвижимости дело хлопотное, требующее определенных познаний в юридической сфере. Существует масса тонкостей, нюансов, позволяющих значительно сэкономить на уплате налогов, получить ссуду, не располагая необходимым первоначальным взносом.

Один из инструментов – указание неверной цены квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае большинство банков идут навстречу клиентам и кредитуют сделку.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием является оптимальным вариантом, снижающим риски при возникновении конфликта сторон.

Цели указания заниженной или завышенной стоимости

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотечного кредита, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Нюансы оформления документов

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Банк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

• Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
• Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
• Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотечного кредита настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника банка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

Требования к потенциальному заемщику

Получить одобрение на выдачу ипотечного кредита имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

• Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
• Является гражданином Российской Федерации;
• Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
• Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
• Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности банка. В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Плюсы и минусы недофинансирования

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед банком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

• созаемщиков;
• заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
• созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/ipoteka-sberbanka-s-nedofinansirovaniem.html

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

• увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• повышение процентной ставки;
• указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Риски покупателя и продавца при покупке квартиры по заниженной стоимости

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда цена в договоре купли-продажи указывается ниже фактической. Вы даже можете столкнуться с агентствами недвижимости, которые предложат различные схемы уменьшения стоимости и будут уверять, что вы только выиграете, получив, таким образом, финансовую выгоду.

Уйдя от уплаты налогов, вы действительно сэкономите. Но подумайте, не обернется ли в будущем данная схема неприятным исходом событий – потерей средств либо уголовной ответственностью? К сожалению, покупка квартиры по заниженной стоимости имеет ряд серьезных рисков, причем для обеих сторон договора. И о них мы расскажем дальше.

Риски покупателя 

Риски покупателя очень высоки, так как покупая квартиру по заниженной стоимости у недобросовестного продавца либо мошенников он может потерять и квартиру, и деньги.

Рассмотрим основные варианты негативного развития событий:

• Расторжение договора недобросовестным продавцом.

В данном случае покупатель сможет вернуть лишь сумму, прописанную в договоре, поскольку доказать иное фактически невозможно.

• Аннулирование договора судом.

Такой исход вероятен, если сделку по каким-либо причинам признают недействительной, в частности, если будут не учтены права несовершеннолетних детей либо не указаны дефекты, присущие продаваемой квартире. Данный факт тоже позволит вернуть только сумму, заявленную в договоре.

• Лишение возможности получить финансовую выгоду.

Если покупатель – налогоплательщик РФ и ранее не получал вычет за недвижимость, то он имеет право получить имущественный вычет в размере 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре.

• Потеря возможности получить льготы либо субсидию.

Региональные власти внедряют программы субсидирования жилья, приобретаемого той или иной категорией граждан.

Стоит помнить, решив заявить в исковом порядке о дополнительной передаче денег, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, покупатель может усугубить свое положение, так как рискует утратить право собственности на жилье и может нести ответственность за содействие в укрывательстве продавца от уплаты налогов.

Риски продавца

Собственник квартиры, продавая по заниженной стоимости, тоже может столкнуться с рядом проблем, хотя его риски несколько меньше, чем у покупателя.

Имея на руках расписку о реально заплаченной сумме, покупатель может обратиться в суд и тогда продавец будет вынужден выплатить довольно крупную сумму на возмещение неуплаченного налога, уплату пени и штрафа в размере 20% от суммы недоимки согласно ст.22 НК РФ.

Помимо гражданско-правовых санкций, в случае, если будет доказано, что продавец неоднократно продавал недвижимость по заниженной стоимости, он может понести и уголовную ответственность – арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трех лет.

С какой целью занижают цены на недвижимость?

Недвижимость, которая находилась в собственности менее 3-х лет, согласно Налоговому Кодексу РФ подлежит налогообложению. Налог составляет 13% от суммы, указанной в договоре за вычетом миллиона рублей, не облагаемых налогом. Поэтому собственники такой недвижимости и прибегают к занижению цены, чтобы снизить финансовые расходы – уменьшить сумму налога по сделке.

Преуменьшение стоимости на недвижимость чаще всего применяют при:

• получении наследства;
• разделе имущества;
• приобретении квартиры, чтоб вложить деньги в имущество;
• посреднической деятельности (выкуп квартир по рыночной стоимости).

Гарантий, что все пройдет без неблагоприятных последствий при покупке недвижимости по заниженной стоимости никто дать не может.

И мы бы настоятельно рекомендовали избегать подобных сделок! Но если Вы все же решились пойти на серьезный риск, обратитесь в Агентство «МИЭЛЬ — Чистые Пруды».

Наши профессиональные юристы учтут все юридические особенности данной сделки и помогут в оформлении договоров, чтобы максимально обезопасить Вас от непредвиденных ситуаций.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11 4,55 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartiry-po-zanizhennoj-stoimosti/