Внесение изменений в существенные условия договора аренды

Изменение договора аренды

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров — по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны — арендатор и арендодатель — с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений — исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Источник: https://law21century.com/articles/zhilishnoe/izmenenie-dogovora-arendy/

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

• По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
• В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
• В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

• условия договора существенно нарушились другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

• заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
• в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
• воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: https://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Существенное изменение обстоятельств при аренде

03.04.2020 806 просмотров

Пока конкретная практика работы в условиях эпидемии коронавируса еще не сформировалась, для снижения арендной платы арендаторы используют все доступные по Гражданскому кодексу способы. По мнению нашей редакции, самый оптимальный из них – сослаться на ст. 451 о существенном изменении обстоятельств (СИО).

Как это работает

В договоре аренды частовстречаются пункты, которые говорят о существенном изменении обстоятельств. Еслитакая ситуация наступает, стороны вправе договориться о новых условиях иливообще расторгнуть контракт.

Важно! Считается, что обстоятельства изменились существенно, если предвидеть их заранее было невозможно, а если бы стороны о них знали, то договор был бы заключен на иных условиях.

Пандемия коронавирусасущественно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставкиостановились, работа в целом встала.

Изначально бизнес исходил из совершеннодругой обстановки – в частности, арендаторы могли просчитать, какую сумму ониежемесячно могут направлять на аренду. Однако ситуация за короткое времяпоменялась в корне.

Именно поэтому с правовой точки зрения последствия пандемииможно считать существенным изменением обстоятельств (СИО).

Даже если в договоре ни слова нет о существенных изменениях обстоятельств, работают общие нормы гражданского законодательства – статья 451 ГК.

На основании указаннойстатьи можно просить собственника снизить аренду в связи с коронавирусом, аесли ситуация совсем сложная – расторгнуть договор.

Условия применения существенногоизменения обстоятельств

Применяя СИО, сторонамследует исходить из следующих условий:

1. На моментзаключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидетьее последствий.
2. Арендаторсамостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себеэпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами,которые от воли сторон не зависели.
3. Еслипродолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолькозначительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывалпри заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торговогопомещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
4. В договоренет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

О чем можно просить

При определенииконкретных мер, нужно исходить из индивидуально сложившейся ситуации. Еслипандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогут:

• снижение арендной платы – определить новое значение можно в виде фиксированной суммы или процента от выручки за отчетный период;
• отсрочка оплаты  аренды – сдвинуть сроки оплаты на более поздний срок, освободив арендатора от санкций за просрочку;
• освобождение от неустойки по аренде – если просрочка уже есть, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки уплаты основного долга;
• арендные каникулы – полное освобождение от арендных платежей на определенный срок;
• бартерная оплата аренды – договориться, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или оказывает.

Это список примерных мер.Стороны свободны в своей воле и могут вводить любые другие послабления в связис коронавирусом, в том числе комбинировать их.

Если же ситуация слишкомсерьезная, по ст. 451 ГК можно просить о расторжении договора.

Порядок оформления

Автоматически указанныенормы работать не будут, нужно соблюсти определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре имеются правила оформления на такой случай, следует придерживаться их. Если нет – оформляем по общему порядку.

Пошагово действияследующие:

1. Написать собственнику помещения письмо с просьбой снизить аренду, отсрочить внесение арендных платежей или ввести арендные каникулы – в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить аренду на 50% на срок до июня 2020 года – или любую другую), чем ограничиться абстрактным предложением «принять меры».
2. В письме обязательно сослаться на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК и нормы договора, которые предусматривают эту ситуацию.
3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств – это могут быть сертификаты Торгово-промышленной палаты, постановления и распоряжения местной администрации (например, о режиме повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятия).
4. Направить письмо собственнику и дождаться ответа. В текущей ситуации можно направить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Составить его может как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляются собственником площадей по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и срок ее действия.
6. Подписать соглашение и действовать в соответствии с достигнутой договоренностью.

Если арендодатель неотвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно готовить исковоезаявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, однако естьбольшая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам жилья

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры найма жилых помещений. Как правило, в секторе жилья можно договориться с хозяином квартиры или дома устно, однако если ситуация сложная – следует руководствоваться предложенной инструкцией с оформлением официальных документов.

Помните! Если на руках имеется договор найма жилья с подписями наймодателя и нанимателя, он уже имеет полную юридическую силу. Дополнительной регистрации в налоговой, у нотариуса или Росреестре он не требует.

Если договор аренды квартиры заключен на год и больше, но его не носили на регистрацию обременения в ЕГРН, юридической силы он от этого не теряет. Следовательно, и все юридические процедуры к нему тоже применимы, в том числе и снижение аренды по ст.

451 ГК с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

Встране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится оперативноподстраиваться под обстоятельства.

По нашему мнению, после того, как ситуациястабилизируется, неизбежно возникнет множество судебных исков – не только поаренде, но и по поставке, оказанию услуг, займам и другим договорам.

Прирассмотрении дела суды будут, в числе прочего, исходить из добросовестностисторон, готовности сотрудничать и идти на компромисс. Поэтому в любом случае злоупотреблятьсвоими правами для личного обогащения в исключительной обстановке не следует.

Существенное изменение обстоятельств при аренде Ссылка на основную публикацию

Источник: https://renovar.ru/o-nedvizhimosti/suschestvennoe-izmenenie-obstoyatelstv

Существенные условия договора аренды

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

• адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат),
• название предмета аренды (нежилой объект или его часть),
• инвентарный/кадастровый номер объекта,
• предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.),
• метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

• помещение, находящееся в здании/сооружении,
• части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке.

Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа).

Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

• платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора,
• оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды),
• отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

1. Размер предполагаемой оплаты.
2. Периодичности и даты внесения платежей.
3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

• внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику),
• проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором,
• право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

• кто может выступать инициатором расторжения,
• за какой период времени следует предупредить второго участника,
• доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

• недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре,
• неудовлетворительное содержание помещения,
• несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением,
• использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/sushhestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi-nedvizhimosti

Три условия договора аренды ранжируются по своей важности в следующем порядке: 

• существенные
• обычные
• случайные 

СУЩЕСТВЕННЫЕ

Ими считаются такие условия по предмету соглашения, которые — существенные (необходимые) по закону для подобных документов, и по которым подписанты должны достичь соглашения.

А именно:

• Условие об арендуемом объекте.

Должна быть указана полная информация для однозначного установления арендуемого имущества и подтверждение сохранения им естественных свойств при эксплуатации.

Если арендуется оборудования — требуется техпаспорт на оборудование, участок земли — его кадастровый план, здание — его поэтажный план. Также по закону арендоваться могут только сохраняющие свои естественные свойства вещи, и могущие подлежать возврату.

Не подлежат передачи в пользование изобретения, информация служебного или коммерческого характера, логотипы и так далее. Здесь работает — лицензионное соглашение.     2. Предмет арендного договора- движимое или недвижимое имущество.

Аренда недвижимости обладает своей спецификой, в частности необходимостью госрегистрации. Не арендуется недвижимость, которая предназначена для проживания. Найм жилья регулируется другими правовыми актами и документами.

На сегодня не арендуются водные объекты, кроме являющихся обособленными и могущими переходить от субъекта к субъекту на законных основаниях.

Законные ограничения могут накладываться и на другие объекты: не разрешается заключать арендные договора на общественные железные дороги, оружие, ядерные электростанции и тому подобное.

Важно! Если по указанному выше условию не удалось достичь соглашения — договор считается недействительным. 
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗЕЦ

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ

К дополнительным относятся такие условия по предмету договора, которые предусматриваются нормативными актами, начинают действовать с момента заключения соглашения и не требуют урегулирований сторон -подписантов.