Паенакопления в жск это

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.
Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

• Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
• Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
• Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

• Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
• Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
• Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

• Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
• Копия паспорта.
• Копия ИНН.
• Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

• Заявление о государственной регистрации.
• Копия паспорта.
• Справка о полной выплате паевого взноса.
• Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
• Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
• Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
• Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
• Кадастровый паспорт.
• Отчет об оценке.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Договор паенакопления (примерная форма), Договор (форма) от 01 января 2019 года

Настоящую форму можнораспечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), гденастройка параметров просмотра и печати устанавливаетсяавтоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобногозаполнения бланк в MS Word представлен в переработанномформате.

Примерная форма

г.________________

«__»____________ ____ г.

Жилищно-строительныйкооператив ________________, именуемый в дальнейшем «ЖСК», в лице________________, действующего на основании ________________, содной стороны,

и________________, «__» ____________ ____ г.р.

, паспорт серии________ N ________, выдан ________________ «__» ____________ ____г.

, зарегистрированный по адресу: ____, именуемый в дальнейшем»Пайщик», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1.

В целяхудовлетворения потребностей Пайщика в жилье Пайщик вступил в ЖСК,участвующий в инвестировании строительства ________________ поадресу: ________________, кадастровый номер ________________ (далее- Объект), в целях получения в дальнейшем в собственность квартиры,при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплатевступительного, членского, паевого и дополнительного (целевого)взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом,внутренними положениями ЖСК и настоящим Договором.

1.2. Квартира имеетследующие характеристики:

1.2.1. Номер дома________.

1.2.2. Номер подъезда________.

1.2.3. Номер Квартиры________.

1.2.4. Этаж ________.

1.2.5. общая площадь -________ кв.м.

1.2.6. Количество комнат- ________.

1.3. Площадь Квартиры,указанная в п.1.2.5 настоящего Договора, является проектной и будетуточнена после сдачи и ввода Объекта в эксплуатацию и полученияданных органов технической инвентаризации (БТИ).

1.4. ЖСК осуществляетинвестирование денежных средств Пайщиков в строительство Объекта наосновании Договора соинвестирования, заключенного между ЖСК изастройщиком — ________________ (далее — Застройщик).

1.5. Ориентировочный срокввода в эксплуатацию Объекта не позднее ________________.

1.6. Датой ввода Объектав эксплуатацию считается дата выдачи разрешения на ввод вэксплуатацию.

1.7. Срок полученияразрешения на ввод в эксплуатацию, указанный в п.1.5 настоящегоДоговора, может быть изменен в случае издания соответствующегораспорядительного правового акта.

1.8. Адрес жилого дома,указанный в настоящем Договоре, является строительным адресом,после ввода жилого дома в эксплуатацию ему будет присвоен почтовыйадрес.

1.9. Квартира, указаннаяв п.1.2 настоящего Договора, будет передаваться без отделки/сотделкой.

2.Обязательства Сторон

2.1. ЖСК обязуется:

2.1.1. Осуществитьинвестирование денежных средств Пайщика в строительствоОбъекта.

2.1.2. После полноговнесения Пайщиком вступительного, членского, паевого идополнительного (целевого) взносов, включая перерасчет в результатеобмеров БТИ, представить Пайщику справку о полной выплате пая.

2.1.3.

В срок не позднее____________ (____________) рабочих дней с момента ввода Объекта вэксплуатацию уведомить об этом Пайщика, сообщив при этом номерКвартиры, почтовый адрес Объекта, а также дату, сроки, порядокпередачи Квартиры Пайщику.

2.1.4.

Предупредить онеобходимости принятия Квартиры и о последствиях бездействия приуклонении от принятия в соответствии с действующимзаконодательством Российской Федерации. Сообщение должно бытьнаправлено по почте заказным письмом с описью вложения иуведомлением о вручении по указанному Пайщиком адресу или врученолично под расписку.

2.1.5.

Организоватьпередачу Квартиры Пайщику по Акту приема-передачи в порядке и наусловиях, указанных в настоящем Договоре.

2.1.6.

В случаенепринятия Квартиры Пайщиком известить об этом Застройщика исоставить с его участием дефектную ведомость, в которой указываетсянесоответствие Квартиры требованиям, предусмотренным настоящимДоговором, а также потребовать от Застройщика устранения выявленныхнедостатков.
2.2. Пайщикобязуется:
2.2.1.

Своевременно и вустановленных размерах вносить вступительный, членский, паевой идополнительный (целевой) взносы в соответствии с условиями Устава,внутренними положениями ЖСК и настоящим Договором.

2.2.2.

По получении отЖСК соответствующего письменного уведомления (Извещения о явке)прибыть или направить своего полномочного представителя и подписатьАкт приема-передачи Квартиры в срок, указанный в Извещении о явке,но не позднее ____________ рабочих дней с момента получения такогоизвещения от ЖСК и ________________ рабочих дней с момента отправкисоответствующего извещения, в зависимости от того, какое из этихсобытий наступит раньше.

2.2.3. Самостоятельнооформить свое право собственности на Квартиру либо поручить егооформление третьему лицу на основании отдельно заключаемогодоговора.

2.2.4. До оформленияправа собственности не проводить в Квартире работы, связанные сотступлением от проекта (перепланировку, возведение внутреннихперегородок, разводку всех инженерных коммуникаций, электрики,пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.п.

), неосуществлять переустройство или перепланировку без письменногоразрешения ЖСК и Застройщика, не проводить в Квартире и в самомжилом доме работы, которые затрагивают фасад дома и его элементы (втом числе любое остекление лоджий, установку снаружи здания любыхустройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний видконструкций фасада жилого дома) без письменного разрешения ЖСК иЗастройщика.

2.2.5. В день подписанияАкта приема-передачи Квартиры заключить с организацией,уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договоро техническом обслуживании и эксплуатации; своевременно и в полномобъеме оплачивать расходы на содержание Квартиры (коммунальныеуслуги, техническое обслуживание, охрану и т.п.) начиная со дняподписания Акта приема-передачи.

2.2.6. До оформленияправа собственности на Квартиру Пайщик обязуется представить ЖСК отэксплуатирующей (управляющей) организации справку об отсутствиизадолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанныхс эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира.

2.2.7. Осуществлятьпередачу прав и обязанностей по настоящему Договору (уступать своиправа и обязанности) другим членам ЖСК и третьим лицам всоответствии с уставом ЖСК, внутренними положениями ЖСК, решениямиорганов ЖСК, настоящим Договором, при условии полной оплаты всехпаевых взносов и отсутствии задолженности по вступительному,членскому, дополнительному (целевому) взносам и иной задолженностипо платежам, предусмотренным настоящим Договором. При этом ЖСК невыплачивает внесенную стоимость пая члену, уступившему свои права иобязанности по настоящему Договору паенакопления.

2.2.8. ИспользоватьКвартиру исключительно по прямому назначению и содержать ее вполной исправности и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.9. Своевременноявляться по уведомлениям ЖСК для решения организационных вопросовпо исполнению настоящего Договора или направлять своегополномочного представителя.

2.2.10. Соблюдатьположения действующего законодательства Российской Федерации, уставЖСК, внутренние положения ЖСК, решения Правления, Общего собраниячленов ЖСК и условия настоящего Договора.

3.Размер взносов и порядок их внесения

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493718103

Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

Преимущества ЖСК:

• рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
• без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
• участие в управлении вплоть до ания по выбору членов правления кооператива;
• полный отчёт руководства перед пайщиками.

Риски договора:

• неокончательная цена. Она может вырасти;
• неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

• за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
• пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
• члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
• когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

определяется статьями ЖК РФ:

• 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
• 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
• 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

• название сделки;
• предмет заключения договора;
• права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
• действие договора, определение моментов изменения.

Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

Права и обязанности сторон

Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.К обязанностям членов ЖСК относят:

• соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
• выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
• погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
• внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

В обязанности кооператива входит:

• контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
• выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
• контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

Права пайщиков:

• участие в общем собрании членов ЖСК;
• право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

Смотрите статьи по теме:

Неустойка

Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

Советы

1. Внимательно прочтите договор и устав кооператива — эти документы должны вас защищать.
2. Процедура выхода должна быть простой.
3. Если в соглашении нет номера и площади квартиры — не подписывайте.
4. Варианты возврата денег должны быть в тексте сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html

Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК

Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе. 

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку пая. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, что такое жилищный кооператив?

Алексей Комаров: Жилищный кооператив – это организация, которая создана с целью того, чтобы под руководством этой организации смогли построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность. Это некая форма участия в стройке, альтернативная договору участия в долевом строительстве.

В.: Какие виды кооперативов бывают?

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать.

Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков.

У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду.

Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно —  смысл закона был такой.

Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать.

С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем.

Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК.

Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам  уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е.

меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия.

Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор.

Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов.

Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

В.: Часто упоминают термины «уступка пая», «договор купли-продажи пая». Есть ли какая-то разница между этими двумя видами договоров?

А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах.

Что это всё-таки — уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО.

В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.

В.: А цедент по такому договору уступки будет платить налоги?

А.К.: С точки зрения налогообложения, насколько я знаю, там какие-либо вычеты не применимы, ни 1 млн. рублей, ни 250 тысяч.

В.: Если я купила этот пай по договору паенакопления за 2 млн и продаю за 2 млн, я могу вычесть из 2 миллионов 2 миллиона и получить нулевую налогооблагаемую базу?

А.К.: Применительно к уступке пая вообще ничего не применяется. В вашем случае с точки зрения существующей налоговой практики вы будете оплачивать подоходный налог с 2 млн. руб. 13%.

В.: Спасибо за ответ. Вам, уважаемые зрители, за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/250_sovety_notariusa_pereustupka_paya_v_zhsk/

Договор паенакопления

Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.

Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.

В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию.

На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки.

Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.

В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК; 2) разрешение на строительство; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него; 4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;

5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.

Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия.

Продажа новостроек по ДДУ — необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.

Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации.

Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия.

Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

Источник: http://sudtut.ru/2016/11/19/dogovor-paenakoplenija/

Договор паенакопления переустуак если площадь уменьшилась

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива.  На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

https://www..com/watch{q}v=ytaboutru

 Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Образец заявления о вступлении в ЖСК

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Паевый взнос в ЖСК — это что{q}

Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.

Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.

Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:

• денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
• из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
• председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.

Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.

После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.

Договор

Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.

Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно изучить все аспекты существования ЖСК, а именно:

• является ли жилищный кооператив одновременно инвестором и застройщиком жилья;
• кто осуществляет застройку;
• в какой срок планируется сдача жилья;
• каковы условия внесения паевых взносов.

Если инвестор и застройщик жилья – разные юридические лица, имеет смысл изучить договор, заключенный между ними. Особое внимание следует уделить наличию в нем пункта о возможном расторжении в случае невыполнения инвестором взятых на себя обязательств.

Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.

К подобным договорам следует относиться с крайней осторожностью и без необходимости не заключать с кооперативом договор о паевом участии в строительстве.

Также перед заключением договора стоит проверить документы самого кооператива, обратив внимание на:

• наличие свидетельства о праве собственности на землю;
• наличие понятных и приемлемых условий Устава ЖСК;
• наличие документа о включении ЖСК в специальный реестр жилищно-строительных кооперативов;
• наличие проектно декларации;
• истечение срока действия разрешения на произведение застройки.

Если же договор пая в ТСЖ все же будет заключен, необходимо позаботиться о том, чтобы в него в обязательном порядке были внесены следующие сведения:

• имелось четкое указание на то, когда, в какой срок и в каком размере будут выплачиваться паевые взносы;
• было указанно, на какую конкретно жилую площадь сможет рассчитывать пайщик при завершении строительства;
• договор должен содержать сведения о том, кому принадлежит участок, выделенный под строительство, какова его точная площадь, количество этажей и квартир в доме, фактический адрес местоположения нового дома;
• была указанна стоимость выхода из ЖСК;
• имелось указание на то, в каком состоянии член ЖСК будет принимать готовую квартиру, будет ли это серый вариант, или же в квартире должен быть произведен ремонт.

Последний пункт представляет особую значимость, поскольку позволяет избежать мошенничества со стороны инвестора, желающего сэкономить на отделке готового жилья и сдающего дом без внутренней отделки, денежные средства, на произведение которой, были изъяты в форме паевых взносов.

Договор пая ЖСК

Переуступка

Желая построить жилой многоквартирный дом, но не имея средств для начала строительства, инвестор может организовать ЖСК, члены которого будут спонсировать постройку при помощи определенного количества взносов. Предполагается, что после завершения строительства и выплаты членом ЖСК всех паевых взносов, он получает право собственности на квартиру.

Но нередки случаи, когда пайщик не имеет возможности вступить в права собственности на жилье, что влечет за собой исключение из ЖСК и потерю части, либо всех уже внесенных денег. Чтобы этого избежать пайщик имеет право продать – переступить пай в ЖСК.

Переступка пая предполагает заключение договора купли-продажи, основным условием которого является наличие свободной квартиры, с полностью выплаченными паевыми взносами.

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец

После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.

Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.

Заключение

ЖК – организация собственников жилья на паевых началах. Пай в ЖК дает право на получение в собственность квартиры в строящемся, либо сданном в эксплуатацию доме. Для вступления в ЖСК следует подать заявление и внести паевый взнос. Членами кооператива могут быть исключительно владельцы жилья в многоквартирном доме. Пай в ЖСК может быть переступлен.

Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.

https://www..com/watch{q}v=ytdevru

Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.

Источник: https://maksimovka.ru/dogovor-paenakopleniya-pereustuak-esli-ploshchad-umenshilas/