Обмен старого жилья на новое челябинск

Обмен квартиры

Обмен недвижимости является наиболее простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот.

  Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки.                   

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает у собственника при желании улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный».

Реже используется обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье, либо при обмене на жилье в менее престижном месте можно получить доплату и сохранить место для проживания.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в Центральном районе Челябинска вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, владелец квартиры в центре вполне может рассчитывать на хорошую доплату.

  Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Вариант 1. Обмен через куплю/продажу – это разделение процесса на два этапа. Сначала собственнику подыскивается покупатель на его квартиру, одновременно подбирается жилплощадь, которая соответствовала бы его пожеланиям.

Вариант 2. Прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая определенных усилий. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Вариант 3. Альтернативная сделка – такие операции, как правило, проводятся риэлторами с целью снижения финансовых рисков для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

  Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

  Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении второго (последующего ребенка). Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является редким видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагает и наше агентство «СМС-Недвижимость».

  Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком, либо оформляет получение ипотечного кредита в банке и как заёмщик принимает на себя обязательства по уплате ипотечного займа.

  Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

  Налог при обмене квартиры.                

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

  Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты агентства «СМС-Недвижимость» хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры или срочный выкуп квартиры.

 Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять квартиру или комнату рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В ином случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Меняться или оставить всё по-прежнему решать вам, но если всё-таки изменения жилищных условий не избежать, то лучше это сделать с помощью команды профессиональных риэлторов и юристов агентства «СМС-Недвижимость».

Опыт и практика специалистов, которые ежедневно работают в сфере недвижимости, помогут вам избежать подводных камней, а вам останутся только приятные хлопоты, связанные с переездом в новое жильё, которое вы получите в результате своего обмена. 

Источник: http://kvartiry74.ru/uslugi/prodavtsu/obmen-kvartiry/

Как поменять старую квартиру на новую?

Что делать, если старая квартира вас давно не устраивает, а на новую денег нет? Можно обменять одно жилье на другое по схеме трейд-ин. Такую услугу сегодня предлагают некоторые компании. Но если вы думаете, что придете к застройщику, отдадите документы на старую квартиру, а взамен получите свидетельство о праве собственности на новую, то глубоко ошибаетесь.  

С выкупом и без

Схема была заимствована рынком жилья у рынка автомобильного. Но в сфере недвижимости она  видоизменилась, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов квадратных метров. Трейд-ин – это когда компания (как правило, застройщик, иногда – агентство недвижимости) выкупает у клиента квартиру на собственные средства.

При этом оценивают вторичное жилье обычно на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. Застройщик становится собственником квартиры и потом уже реализует ее самостоятельно. А клиент взамен сразу же приобретает жилье в новостройке.

Правда, если денег, вырученных за вторичку, не хватит, чтобы покрыть стоимость квартиры в новом доме, то недостающую сумму придется доплатить.

Поэтому на нашем рынке чаще пользуются так называемой системой взаимозачета (некоторые эксперты ее тоже называют трейд-ин).

«Суть заключается в том, что клиент через одну компанию реализует свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги приобретает квартиру в новостройке», – рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Обычно на период продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется.

Схемы отличаются, в первую очередь, скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без дисконта.

Чем не альтернатива?

Возникает вполне логичный вопрос: если старая квартира продается, а взамен приобретается новая, то чем этот процесс отличается от обычной альтернативной сделки? Как объясняет Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty, под трейд-ином понимают сделку, связанную именно с покупкой новостройки.

При этом клиент,  выставляя свою старую квартиру на продажу,  уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируют. Кроме того, сначала полностью проходит сделка купли-продажи квартиры клиента, а позже – оплата прав на новостройку (тогда как при общепринятой альтернативной сделке продажа старой и покупка новой  квартиры происходят одновременно).

Заключение договора долевого участия возможно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.

Кому выгодно?

Как считают эксперты, и трейд-ин, и взаимозачет в сегодняшних условиях будут использоваться все чаще, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки.

«Количество сделок по системе трейд-ин будет однозначно увеличиваться. Это связано, в первую очередь, с существенным ухудшением ситуации по выдаче ипотечных кредитов и сокращением числа покупателей-ипотечников», – отмечает  Нина Кузнецова.

То есть данная схема подойдет покупателям, у которых нет возможности взять ипотечный кредит для покупки новой квартиры, но есть какие-то накопления и «старая» недвижимость.

Трейд-ин для них является реальным инструментом для улучшения жилищных условий. В принципе, по системе взаимозачета можно реализовать любую недвижимость – будь то квартира, загородный дом или земельный участок.

Но о побочных  эффектах таких сделок тоже надо иметь представление.   

Что нужно иметь в виду

Если говорить о схеме трейд-ин в чистом виде (то есть с выкупом старой квартиры  компанией), то существенным ее недостатком является занижение цены  на вторичку.

За нее дают обычно не выше 70% от рыночной стоимости, пояснила Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным.

Обязательные условия: квартира находится в Москве, свободна юридически и физически. Доли и комнаты в коммуналках в сделке по схеме трейд-ин не используют.

Что касается взаимозачета, то у этого механизма тоже есть свои недостатки. Главный вопрос – где жить в период с момента продажи старой квартиры и до получения ключей от новой? У продавца вторички должно быть какое-то временное пристанище, где можно переждать, а также стать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.

Еще один важный момент – участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.

Существенным минусом является и ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке.  Застройщики чаще всего соглашаются зарезервировать жилье на две-четыре недели, не дольше (особенно если проект востребованный). Соответственно, с продажей старого жилья тянуть нельзя, а значит, надо быть готовым опять-таки снизить его цену. 

Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/kak-pomenjat-staruju-kvartiru-na-novuju/

Обменять недвижимость

Обмен недвижимости с РЕГИОН74 – это надежно и удобно, потому что мы используем инновационные технологии в риелторском бизнесе и широкие возможности наших партнеров – от кредита до ремонта и переезда.

Мы поможем:

• Провести обмен квартиры любой сложности
• Обменять Вашу квартиру на нашу новостройку, загородный дом или любую другую недвижимость.
• Подобрать оптимальный ипотечный или потребительский кредит, выбрать лучшую кредитную организацию
• Определиться с выбором страховой компании

Наши стандарты обслуживания:

1. ОТКРЫТОСТЬ

   Прозрачность сделки на каждом этапе

2. ЧЕСТНОСТЬ

   Отсутствие скрытых комиссий и платежей

3. БЕЗОПАСНОСТЬ

   Правовая экспертиза сделок и объектов жилой недвижимости

Что еще? С нами можно:

• Провести оформление и регистрацию готового варианта сделки, в т.ч. с юридическим сопровождением
• Приватизировать квартиру
• Оформить наследство
• Зарегистрировать перепланировку

Если у Вас возникли вопросы по услуге позвоните нам по номеру 2475555, либо отправьте электронный запрос.

ПОЖАЛУЙСТА, ЗАПОЛНИТЕ ПОЛЯ ФОРМЫ ЗАПРОСА

Поля, помеченные*, обязательны для заполнения.

Обмен квартир, по наблюдениям специалистов компании «Регион-Недвижимость», всегда был процедурой не менее популярной, чем продажа и покупка недвижимости. Эксперты напоминают: обмен квартир сегодня возможен только в том случае, если жилплощадь приватизирована, то есть на нее оформлено право собственности.

Как происходит обмен квартир?

Прямая процедура обмена на сегодняшний день практически не встречается. Если же планируется действительно обменять одну квартиру на другую, то сторонами составляется договор мены. С точки зрения существующих норм он приравнивается к двум договорам купли-продажи. В договоры вписывают одинаковую стоимость для каждой квартиры (о ней участники договариваются заранее).

В большинстве же случаев обмен представляет собой процедуру купли-продажи квартир. Вместо одной двух- или трехкомнатной собственник выбирает меньшую квартиру с доплатой или две однокомнатных, а сотрудник агентства по продаже недвижимости помогает ему продать свою квартиру и оформить покупку новых объектов.

Бывали случаи, когда участники процедуры обмена оформляли квартиры друг на друга посредством договора дарения. Риэлторы настаивают на том, что этот шаг крайне опасен: дарение в нашей стране, согласно законодательству, может быть исключительно безвозмездным. А потому подобную сделку (взаимное дарение) очень легко оспорить в судебном порядке.

В каких случаях возможна доплата?

Очень часто человек приходит к решению обменять свое жилье на другое, чтобы получить доплату. Казалось бы, тут все просто: отдаешь большую площадь, а получаешь меньшую – имеешь право на компенсацию.

Однако факты говорят о том, что ориентироваться только на площадь квартир в корне неправильно. Зачастую даже одинаковые по площади квартиры в одном доме, но на разных этажах могут продаваться по разным ценам.

Имеет значение и состояние недвижимости (хороший свежий ремонт повышает ликвидность квартиры).

Сложнее всего, по словам риэлторов, обменять большую квартиру на две меньших (в частности, на две однокомнатных). Обычно в пределах одного района собственнику большей площади потребуется доплата.

Если же хочется обойтись без лишних трат, придется соглашаться на вариант «отдельная однокомнатная квартира плюс комната» либо на две однокомнатных квартиры в Челябинске, цены на которые будут как раз соответствовать стоимости московского жилья.

Если продавец не торопится с обменом

Чем больше времени прошло с момента предварительной договоренности, тем меньше вероятность того, что размер доплаты в итоге устроит второго участника сделки. Намерения о покупке и продаже можно зафиксировать заключением предварительного договора.

Он накладывает на участников обязательства, при невыполнении которых вторая сторона вправе обратиться в суд.

При подписании предварительного договора вносится задаток, который продавец должен вернуть в двойном размере, если он передумает продавать квартиру на оговоренных ранее условиях.

Обмен квартиры – не тот случай, когда можно полагаться «на авось» или на собственные знания в сфере продажи недвижимости. Оптимальный вариант – поддержка опытных риэлторов, которые смогут предостеречь клиента от всевозможных «подводных камней».

Источник: http://2475555.ru/exchange.html