Классификация торговой недвижимости стерник

Классификация торговой недвижимости стерник

Организованная стоянка для парковки автотранспорта. Наличие цехов по производству продукции общественного питания (полуфабрикатов, кулинарных, булочных, кондитерских изделий и блюд) с соответствующими отделами по реализации. До 40% площадей используют под размещение непродовольственных товаров.

Реализация широкого ассортимента непродовольственных товаров, допускается отдел продовольственных товаров (до 20% всего ассортимента).

Возможна реализация товаров дистанционным способом. Оказание дополнительных услуг торговли

Характеристика ритейлинговой недвижимости в границах «красного квадрата» города хабаровска

Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ).

[4] Довольно развернутая классификация, включающая в себя 4 основных анализируемых параметра (привлекательность для арендаторов, технологические параметры, соответствие оценки качества объекта ожиданием посетителей, привлекательность для инвесторов) для определения одного из двух типов торговых центров: «Объект соответствует высоким стандартам», «Объект отвечает высоким требованиям». На сегодняшний день нет единого мнения о применении на территории России какой-либо конкретной классификации рынка торговой недвижимости.

Классификация объектов коммерческой недвижимости

По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость.

Ее доля за четыре года практически не изменилась.Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация.

Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры,

Энциклопедия недвижимости Классификация торговой недвижимости Часть 2

Типология торговой недвижимости 4.

Критерии классификации торговой недвижимости по качеству Индекс типа Наимено вание Описание 1 Класс 1 Характеристика Значение Масштаб объекта, принятые названия Торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл Товарная специализация Смешанные – все виды товаров (без элитных групп) Основной потребитель Молодежь, туристы, в меньшей степени – остальные жители Инфраструктура и сервис, центры притяжения Максимально широкое развитие дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного (развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты, лунапарк, боулинг, детская площадка, каток, внутримагазинный транспорт, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения и гостиница и т.

п.) Расположение У вокзалов,

Понятие и классификация доходной недвижимости

подземной части 11 698,20 Вместимость автостоянки, мест 80,00 Площадь торговых залов 1 479,61 Обстоятельства и цели оценки Обстоятельства оценки По условиям Заказчика оценки Торгово-офисный центр не рассматривается как готовый бизнес, а представляет собой имущество Заказчика оценки: Единый объект недвижимости: совокупность права собственности на здание и права аренды на отведенный под строительство земельный участок Цели оценки Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления цены предложения на торгах по продаже объекта Таблица 7 Таблица 8 Таблица 9 Характеристика здания-аналога Группа капитальности Строительный объём

до 15 000

Фундаменты железобетонные

О краткой классификации недвижимости

В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости. Учитывая задачу, – получение краткой классификации, — каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из , по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

Краткая классификация офисной недвижимости Офисные помещения № п/п Поделитесь с Вашими друзьями: 1

Статьи

Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики(как собственники).

Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок. На рынке жилья определяющей является цепочка процесов

«экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье»

. На рынке офисов цепочка иная:

«экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения»

.

Характеристика ритейлинговой недвижимости в границах «красного квадрата» города Хабаровска

Приведенные классификации не всегда способны отразить фактическую ситуацию, складывающуюся на рынке Торговой недвижимости не только в региональных населенных пунктах, но и в крупных городах.

Классификации повторяют друг друга и, зачастую, направлены на расширение признаков и факторов, отвечающих за отнесение объекта недвижимости к тому или иному классу.

Рассматривая рынок недвижимости различных по масштабу городов России, можно отметить, некоторые факторы, которые требуется учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствуют, либо не оказывают значительного влияния на формирование стоимости.

Также важным моментом является тот факт, что представленные классификации невозможно адаптировать к применению в периферийных районах страны, поскольку, в большинстве своем, Торговая недвижимость представлена здесь небольшими магазинчиками, расположенными на первых этажах зданий жилого фонда.

В этом отношении следует отметить классификацию, разработанную на основе экспертного метода в г.

Офисная недвижимость, особенности классификации

Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение.

Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса.

Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения.

Особенности классификации офисной недвижимости

Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение.

Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения.

О краткой классификации недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Американская классификация торговых центров, разработанная Urban Land Institute (ULI), США (http://www.bmrc.ru/klassif-3.

htm); 3) Европейская классификация торговых центров, разработанная Международным советом торговых центров — International Council of Shopping Centers (http://www.bmrc.ru/klassif-3.

htm); 4) Европейская классификация торговых центров, разработанная Российским советом торговых центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm).

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки — риелторско-консалтинговые компании.

Среди имеющихся классификаций складов можно назвать следующие: 1) Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/ one.

php?id=667); 2) Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/ skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/).

Классификация коммерческой недвижимости по классам — «Майндс Кэпитал»

14.01.2019

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

В России уже давно назрела необходимость в единой системе классификации объектов коммерческой недвижимости. Это продиктовано динамичным развитием рынка купли-продажи и аренды офисных, торговых, складских помещений. Формирование стоимости напрямую зависит от характеристик конкретного объекта.

Разделение на классы коммерческой недвижимости позволяет унифицировать требования и расценки для различных помещений, сориентироваться в тенденциях рынка. Традиционно наибольшее количество сделок заключается относительно аренды/покупки офисных и торговых объектов, поэтому их вариантам типологии следует уделить особое внимание.

Классификация офисных помещений

• Класс «А» – недавно построенные бизнес-центры, расположенные на главных транспортных магистралях, крупных улицах и городских площадях. Обеспечен удобный подъезд, присутствует подземный паркинг или охраняемая стоянка (не менее 1 места на 60 м2 офисов). Это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой этажа минимум 3,6 м. Присутствует панорамное остекление, внутренняя отделка по заказу арендатора. Обеспечен полный контроль микроклимата, современные системы безопасности и ИБП.
• Класс «В» – бизнес-центры, эксплуатируемые 5-7 лет, реконструированные постройки, новые офисные здания. Могут иметь неудобный подъезд или недостаточно выгодное расположение. Обычно речь идет о монолитно-каркасных, кирпичных или металло-каркасных объектах. Планировочные решения и отделка могут не соответствовать стандартам класса «А». При этом обязательна возможность полного контроля микроклимата, наличие ИПБ, качественной системы охраны, вместительной парковки.
• Класс «С» – отдельные офисные или реконструированные здания иного назначения, введенные в эксплуатацию более 7 лет назад. Они считаются частично устаревшими, могут иметь недостатки в плане фактического расположения, вместительности парковки. Обязательно наличие эффективной этажной планировки, лаконичного, но качественного ремонта, сплит-системы для контроля микроклимата. Необходимо наличие внимательного отдела эксплуатации, круглосуточной охраны.
• Класс «D» – помещения нежилого фонда, расположенные в офисных, административных постройках, на территории НИИ. При этом возраст здания больше 10 лет, полностью отсутствуют требования по расположению, конструктивным и планировочным решениям, к службам эксплуатации и охраны. Обязательно наличие простого ремонта.
• Класс «Е» – помещения, расположенные в жилых и нежилых постройках (включая подвальные и цокольные уровни). Никаких специальных требований к таким объектам не предъявляется, за исключением простого ремонта.
• Класс «F» – соответствует тем же стандартам, что и офисы класса «Е», но без косметического ремонта. Требуется отделка, которая обычно производится за счет арендатора и может учитываться в качестве части ежемесячной оплаты. Это условие обязательно указывается в договоре аренды.

Класс объекта коммерческой недвижимости необходимо подбирать исходя из особенностей и доходности бизнеса. Непривлекательные условия последних трех вариантов аренды не отпугивают многих клиентов, готовых открывать свое дело, несмотря на кризис или минимальные стартовые вложения в развитие предприятия.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

• Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
• Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
• Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.
• Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д.

Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов.

При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

Как подобрать класс коммерческой недвижимости

Подыскивая помещение для аренды или покупки, важно в первую очередь ориентироваться на окупаемость каждого конкретного предложения, особенности расположения объекта, этажность, специфику транспортной развязки.

Классификация коммерческой недвижимости по классам остается достаточно условной и позволяет сориентироваться только в основных вариантах на рынке. Чтобы подыскать помещение, максимально соответствующее потребностям вашего бизнеса, стоит обратиться к специалистам.

Профессионалы компании Minds Capital оперативно подберут лучшее решение по выгодной стоимости.

Мы располагаем большой актуальной базой данных, которая охватывает все районы Москвы.

Перейдите в каталог коммерческой недвижимости Minds Capital, чтобы увидеть лучшие предложения с фото, подробной информацией по каждому объекту.

Наши эксперты готовы проконсультировать по всем возникшим вопросам в режиме онлайн или по телефону. Закажите обратный звонок прямо сейчас, и менеджер компании перезвонит в удобное для вас время!

Источник: https://mindscapital.ru/articles/klassifikatsiia-kommercheskoi-nedvizhimosti-v-moskve

Классификация складской недвижимости и факторы, влияющие на стоимость склада

Рынок складской недвижимости в России стремительно развивается. Сегодня склады являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости. Вот почему оценка таких объектов сегодня так востребована. Однако важно учитывать, что процесс определения стоимости складской недвижимости имеет определенную специфику.

Классификация складов

В первую очередь следует отметить, что складская недвижимость – это не только склады. К ним относятся и помещения внутри склада, и складские комплексы, и проекты складских комплексов.

Вторая особенность склада – это наличие классификатора, ориентируясь на который клиент подбирает подходящий для себя вариант. Существует четыре основных категории складов. Рассмотрим каждый из них.

Класс «A»

К этому классу относятся современные здания с оптоволоконными коммуникациями, системами безопасности, системами пожаротушения и наличием регулировки температурного режима.

При строительстве такого объекта используются прочные и дорогостоящие материалы, а высота потолков превышает 10 метров.

Используются такие склады для производства, хранения, обработки и других операций с дорогостоящим товаром.

Класс «B»

Объекты класса «В» также оснащены разными системами, в том числе и современной системой видеонаблюдения. Высота потолков – не менее 6 метров. Имеются вспомогательные помещения и оборудованная внешняя площадка для габаритного транспорта. Склад класса «B» уступает первому варианту в функциональности, но выигрывает за счет более низкой стоимости аренды и строительства.

Класс «C»

Склад класса «С» представляет собой капитальное производственное помещение, высота потолков в котором составляет от 4 метров. Пол не имеет специального покрытия, а транспорт загружается и разгружается внутри объекта.

Класс «D»

К этому классу относятся неотапливаемые подвалы и ангары без каких-либо современных систем.

Какие факторы влияют на стоимость склада?

Класс, к которому принадлежит склад, напрямую влияет на стоимость данного объекта и размер арендной платы. Однако существуют и другие факторы, влияющие на эти показатели.

• Местоположение. Близость к производству, транспортным узлам и магистралям или, наоборот, удаленность от них (при условии, если клиент планирует открывать производство в не оживленном месте) играют большую роль в развитии функционировании бизнеса.
• Год постройки и особенности конструкции склада. Сюда включают архитектуру, планировочные решения, материалы стен, полов, кровли и фундамента.
• Подъездные пути. Если подъезд транспорта к объекту ограничен или вовсе невозможен, то потребуется сооружать или реконструировать подъездные пути за свой счет.
• Коэффициент застройки. Отношение площади здания к площади земельного участка, на котором он построен, так же имеет значение. Для коммунально-складской зоны коэффициент равен 0,6. Соответственно, оптимальный вариант – когда склад занимает 60% площади участка.
• Техническая оснащенность. Наличие и состояние погрузочно-разгрузочных механизмов и складской техники.
• Коммуникации. Сюда входят исправные электричество, водопровод, отопление, вентиляция и выделенные мощности по ним.
• Наличие вспомогательных и подсобных помещений. Санузлы, раздевалки, площади ценного хранения.
• Наличие паркинга.
• Наличие и уровень системы охраны и сигнализации.

На оценку стоимости склада могут влиять и такие особенности, как обременения или запреты для определенных территорий, наличие офисных помещений, интегрированных со складом, и многое другое. Поэтому комплекс оценочных мероприятий необходимо доверять профессионалам. Это сэкономит и время, и деньги.

В каких случаях может понадобиться оценка стоимости складского помещения?

Определение стоимости склада может быть необходимо в следующих случаях:

• при заключении сделки купли-продажи – причем объектом сделки может быть не только склад, но и готовый бизнес, в комплекс которого входят такие помещения;
• при расчете страховых выплат;
• при получении кредита под залог имущества;
• при заключении договора аренды;
• если объект планируется ставить на баланс организации или внести в уставный капитал;
• при решении имущественных споров;
• при ликвидации предприятия.

Какие документы нужны для оценки склада?

Перед процедурой оценки заказчик предоставляет оценщику полный пакет правоустанавливающих, технических и справочных документов.

К технической документации относятся:

• кадастровый план земельного участка, на котором располагаются помещения складов и прилежащие территории;
• документы, отражающие технические особенности объекта (конструкцию сооружения, поэтажный план, материалы, использованные при его строительстве, оснащенность различными системами и прочее).

К правоустанавливающим и справочным документам относятся:

• свидетельство о регистрации права на складскую недвижимость;
• сведения об имущественных обременениях (договор долгосрочной аренды, ипотечный кредит, залог и т. д.);
• паспортные данные физического лица либо полные реквизиты компании, являющейся заказчиком оценки склада;
• разрешительные документы на проведение работ по перепланировке;
• для юридических лиц – свидетельство о балансовой и остаточной стоимости складского объекта на момент проведения оценки;
• информация об имеющихся судебных спорах;
• справка о коммунальных расходах за год.

Перечень не исчерпывающий, и в процессе оценки могут потребоваться дополнительные документы.

Больше полезных статей читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b28bb5c27d6fc00a99b79e5/5d505d8631878200ad374e93

Особенности классификации офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты.

Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен.

И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

• Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
• Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
• Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России.

Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком.

Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.

В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть.

Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение.

Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса.

Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.

В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.

Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.

В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н.

интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем.

На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

• новое строительство (или возраст менее 3 лет);
• полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
• система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
• фальшполы и подвесные потолки;
• высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
• эффективная и рациональная планировка;
• наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;
• достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
• достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
• современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
• дублирование и резервирование основных систем;
• профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
• расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

• полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
• менее жесткие требования к расположению здания;
• допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
• несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

• реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
• допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
• менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент — критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями.

Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами.

По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса.

Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование.

Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих.

Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила.

Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается.

Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт.

Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+».

Практически отсутствуют офисы класса А и В — редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке.

Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D».

Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В».

Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Исходник http://www.realto.ru/journal/likbez/show/?id=34054

Источник: https://VseNovostroyki.ru/legal/1008/

Классификация торговой недвижимости по классам

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м

5

высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м

4

высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа

3

здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки

2

4

Состояние

новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии

5

построенное не ранее 1990г.

Внимание Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

Классификация коммерческой недвижимости по классам

Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров.

Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг.
В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости.

Важно В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

1. класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.

   Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники.

Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.

Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании.

Классификация торговой недвижимости по классам в россии

Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.

НаименованиеОписание Характеристика Значение Класс А Назначение Бизнес-центры Возраст здания Новое строительство Расположение Первоклассное.
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях

Паркинг

многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом ограниченная возможность паркинга стихийная парковка без охраны

Инфраструктура

высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.

Классификация коммерческой недвижимости по классам a b c d

Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.

Пример 1 (офис)

Помещение в бывшем проектном институте в центре города: местоположение – в центре города – 5 баллов состояние – устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии – 3 балла конструктивно-планировочные решения – коридорная система, высота потолков 3,0м – 3 балла парковка – недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания – 3 балла инфраструктура – недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания – 4 балла итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)

Пример 2 (торговля)

Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали: местоположение — на транспортной артерии, вблизи ост.

инженерные системы – устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем — 2 балла итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)

Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, — при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.

Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г.
в г.

Высота потолков не менее 12 метров Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия высота потолков — не регламентируется, пол — ограниченно пригоден для движения транспорта

Расположение объекта

расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка транспортная доступность для большегрузных автомобилей наличие дороги для автотранспорта

Техническое оснащение

система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.
Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться.

Региональный торговый центр вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности свыше 150 000 человек 30000 – 45000 квадратных метров несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию. Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений.

– в отличном состоянии — 5 баллов парковка – организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории — 4 балла концепция здания – единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке — 5 баллов итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)

Пример 3 (склад)

Производственный цех завода в районе средней удаленности: местоположение – расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП — 2 балла прилегающая территория – охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин — 3 балла конструктивно-планировочные решения – высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м — 5 баллов состояние – построенное до 1985г.

Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

• целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
• тип торгового центра;
• состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

• микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
• окружной торговый центр (Community Shoping Center);
• региональный центр (Regional Center);
• суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.

Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

«В»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту.

Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании.

Источник: https://yakudza33.ru/klassifikatsiya-torgovoj-nedvizhimosti-po-klassam